Sibrand in het kort
Sibrand van Roijen (1969) is getrouwd, vader van twee kinderen en woonachtig in Luxemburg. Daar werkte hij tot de overname van IDDS bij bouwbedrijf en projectontwikkelaar Félix Giorgetti SàrL als head asset management en was verantwoordelijk voor een vastgoedportfolio van € 1.8 miljard. Daarvoor was hij van 2004 tot 2014 managing director van Breevast Luxembourg en Luxembourg Finance House, actief in vastgoed en private equity. Vanuit Luxemburg was hij verantwoordelijk voor vastgoedprojecten in Luxemburg, Duitsland, Oostenrijk, Slowakije en Londen. Sibrand begon zijn loopbaan als management trainee bij Van Ommeren (nu Vopak) om via de bancaire sector in Luxemburg aan te komen. Hij studeerde in Groningen af in de rechtswetenschappen en haalde zijn Executive MBA in Parijs. Nadat IDDS op zijn pad kwam, nam hij het bedrijf in juli 2021 over van Kees Brouwer en is hij sindsdien algemeen directeur.
IDDS biedt een complete dienstverlening tot aan de uitvoering van projecten.
IDDS maakt ontwikkelen mogelijk. Het Noordwijkse bedrijf heeft alle expertises in huis om mee te denken vanaf het eerste idee, het bestemmingsplan te wijzigen en de vergunningen voor bouw te verkrijgen. Directeur/eigenaar Sibrand van Roijen weet als geen ander hoe belangrijk het is om een project goed voor te bereiden. “Uit ervaring weet ik dat extra tijd écht veel geld kost als je eenmaal begonnen bent met bouwen. Projectfouten zijn ontzettend duur en blijven je achtervolgen, dus je kunt ze beter voorkomen met een goede voorbereiding.”
LOOPBAAN Na afronding van zijn studie rechten kwam Sibrand in de financiële wereld terecht. Hij startte als financieel- en bedrijfsanalist bij Van Ommeren (het huidige Vopak) in de Rotterdamse haven en rolde door naar het verstrekken van leningen. In 2004 werd Sibrand verantwoordelijk voor Breevast Luxembourg & Luxembourg Finance House. Daar werkte hij aan een aantal private equity dossiers, beleggingen in vastgoed en kreeg het kantoor onder zijn hoede. Vervolgens werd een groot vastgoedportfolio aangekocht om 100.000 m2 commercieel en residentieel vastgoed te ontwikkelen. Na deze periode switchte Sibrand in 2014 via dochteronderneming Kuhn Construction, als CFO, naar moederbedrijf Félix Giorgetti SàrL. Zijn laatste positie was head asset management. “Ik was daar met een klein team verantwoordelijk voor zo’n 35 projecten. Een deel daarvan waren grondposities in een gebiedsontwikkeling, een ander deel waren uitontwikkelde projecten die werden verhuurd, met daartussenin projecten in ontwikkeling in verschillende stadia. Het commerciële, financiële en juridische gedeelte is mijn expertise. Daarnaast ontwikkelde ik met oog voor stakeholders: bewoners, gebruikers, omgeving en natuur. Het duurste wat kan gebeuren is een slecht project ontwikkelen dat eindigt in leegstand en ellende. Goede projecten hebben toegevoegde waarde voor alle stakeholders, zodat een project ook gewenst en daarmee duurzaam is. Daarin investeren rendeert altijd.”
PROJECTONTWIKKELING Sibrand had projecten in verschillende Europese steden. “In 2015 kwam een groot project in Londen op mijn pad, wat door het bedrijf al in 2012 was aangekocht. Het was een high-end residential project, een binnenstedelijke transformatie, veelbelovend en een enorme uitdaging. Dat is meteen het moeilijke én leuke aan projectontwikkeling. Het is één van de meest veelzijdige activiteiten die ik ken. Je moet vandaag een project waarderen op basis van de markt van vandaag met de prognose dat je, als alles goed gaat en vlot verloopt, het project over een jaar of vijf kunt kunt gaan vermarkten. Veel projecten duren langer en dan kunnen omstandigheden behoorlijk zijn gewijzigd. Bij ontwikkelen moet je rekening houden met een breed scala aan factoren. Commerciële punten met aan- en verkoop, wat te ontwikkelen, huurders en kopers, financiële zaken zoals accountingsvraagstukken, financiering, reporting, vastgoedtechnische elementen zoals architectuur, engineering, huistechniek, duurzaamheidsvraagstukken, juridische uitdagingen, waaronder contracten met aannemers, kopers, huurders, wet- en regelgeving inclusief ruimtelijke ordeningsvraagstukken, vergunningen, fiscale en BTW vraagstukken en uitvoering, directievoering en toezicht. Op al deze vlakken kunnen zaken misgaan en ze hebben allemaal invloed op de waarde van een project. Zo was voor het project in Londen bij de aankoop in 2012 een Brexit niet voorstelbaar maar werd dit project ook om andere redenen een uitdaging: het faillissement van de aannemer. De uitvoering vertraagde en het wierp juridische vragen over garanties op. Covid-19 zorgde dat internationale kopers niet meer naar London toe konden voor projectbezichtiging. Het werd een hele kluif om het project weer vlot te trekken. Uiteindelijk is het gelukt om het goed neer te zetten, maar dat heeft veel tijd en energie gekost met verrassende wendingen.”
NIEUWE UITDAGING Sibrand heeft lang in Luxemburg gewerkt. “Ik kende de grondposities en wat erop gebouwd kon worden, de aankoopprijzen, de bouwkosten en de verkoopwaarde. Ik kende de investeerders, beleggers en makelaars en wist waar ze mee bezig waren. Ik dacht er over na om weer in Nederland te gaan werken. Via via kwam ik in contact met Kees Brouwer, de vorige eigenaar van IDDS. Kees wilde professioneel iets anders gaan doen en hij zocht een koper voor zijn ingenieursbureau. Toen ik me ging inlezen in IDDS werd ik enthousiast. Zelf was ik actief in het hele vlak van aan- tot verkoop en kreeg ik de rapporten van de verschillende adviseurs in het voortraject wel op mijn bureau, maar het kwam eigenlijk nooit voor dat één bedrijf meteen alle disciplines van het voortraject uitvoerde. En toen werd het interessant.”
VOORBEREIDEN LOONT In projectontwikkeling en vastgoed is tijd een belangrijke factor. “Je hebt tijd nodig om te kopen en tijd nodig om te verkopen. Als je onder druk staat, koop je te duur en verkoop je tegen slechte prijzen. Tijd kun je aan de voorkant of achteraf besteden. Als je het achteraf besteedt, is dat over het algemeen voor het corrigeren van fouten. Als je vooraf tijd besteedt, kun je fouten voorkomen en wordt de uitvoering een stuk makkelijker. Maar de tijd moet je investeren. En dan maar beter vooraf, want achteraf is altijd problematischer en duurder. Ik weet uit ervaring hoe vervelend het is als je project gestopt wordt. Ik was verantwoordelijk voor een project in Keulen en de aannemer maakte een beschermde gevel met de grond gelijk, tegen de afspraken in. Bij controle van de gemeente ging het fout. Het project werd stopgezet. Ik had geen idee wat er gebeurd was en kreeg ineens een bouwstop aan mijn broek. Dat was problematisch. Er werden een heleboel mensen nerveus, de bank schortte de financiering op, de huurder eiste nakoming van de opleverdatum. Bij te late oplevering van het project zouden wij verantwoordelijk worden gesteld voor alle schade. Met andere projecten moesten we dan ook later beginnen en zo kon het één groot domino-effect worden. Uiteindelijk hebben we dit kunnen rechttrekken bij de gemeente, samen met een goede adviseur. Een bedrijf als IDDS had me hier vooraf mee uit de brand kunnen helpen, door advies te geven over de historische waarde van de gevel. Ik had me geen zorgen meer hoeven maken over welk muurtje, beestje of stofje dan ook, het was gewoon goed geregeld geweest. En daar wil ik graag in investeren.”
COMMUNICATIE Met het overnemen van IDDS heeft Sibrand een aantal doelen opgesteld. “De grootste uitdaging zit in de communicatie. Veel mensen zien ons als een milieu- en bodembedrijf, maar dat doet tekort aan alle capabele werknemers met kennis en kunde in verschillende vakgebieden. IDDS biedt een complete dienstverlening aan tot aan de uitvoering van projecten. Voor partijen met een planvoornemen, zoals overheid, ontwikkelaar of aannemer, zijn er twee belangrijke momenten; de eerste is de wijziging van het bestemmingsplan. Dat biedt zekerheid over het volume dat gebouwd kan worden. Het tweede is het verkrijgen van de bouw- en omgevingsvergunningen. Dan kan het project worden uitgevoerd. Banken financieren pas als je een bouwvergunning hebt. De kosten voor het voortraject zijn uit eigen middelen nog wel op te brengen. Als je eenmaal aan het bouwen bent, wordt dat een ander verhaal. Met IDDS heeft een opdrachtgever één partij die aan de voorkant alles regelt. De keten is kort; er is één aanspreekpunt die voor je rent en vliegt en daarbij alles voor je in de gaten houdt; het halen van de doelen en de planning binnen het financiële budget. Totdat de kranen komen, doet IDDS alles. En dat is veel waard.”
DUURZAAMHEID Een ander doel dat Sibrand verder uitwerkt gaat over duurzaamheid. “Bedrijven moeten steeds meer vast gaan leggen wat ze doen op het gebied van verduurzaming. Per 2023 moeten grootzakelijke bedrijven dit in de verslaglegging opnemen, MKB komt in 2026 aan de beurt. Ook banken moeten verantwoorden wat ze financieren, dus ook zij gaan vragen stellen. IDDS helpt om deze ‘groene paragraaf’ toe te voegen aan de verslaglegging of financieringsverzoeken. Enerzijds door zelf zo duurzaam mogelijk te werken, anderzijds door de opdrachtgevers te adviseren. We hoeven het ook niet ver van huis te zoeken; In het DNA van IDDS zitten milieu, saneren van verontreiniging, giftige stoffen, stikstof, circulair slopen, ecologie en archeologische- en culturele erfwaarden. We gaan de activiteiten op het gebied van duurzaamheid uitbreiden en verstevigen.”
STERKE BASIS Het derde doel is het sterker maken van de basis van het bedrijf. “IDDS heeft veel bereikt in de afgelopen jaren. Er is hard gewerkt om onze opdrachtgevers goed te bedienen. Maar als we naar de toekomst kijken, is de sector nog niet klaar. Zo moeten er een miljoen huizen gebouwd worden ten tijde van een stikstofcrisis en ruimtetekort, de verdichting van bouw moet omhoog en sommige kantoren zullen worden omgebouwd naar woonruimte. Daarom wordt IDDS versterkt. Met een gedreven team goed en respectvol met elkaar omgaan en leuke dingen doen, dat drijft mij. Deze werkplek moet energie geven. En als we naar de toekomst kijken, zal IDDS hard nodig zijn. Er moet ontwikkeld worden. Dat gaat gepaard met steeds meer en complexere regelgeving, daarin helpt IDDS haar opdrachtgevers. Onze nieuwe slogan sluit daar naadloos op aan. IDDS maakt ontwikkelen mogelijk. Ook voor u?”
Wilt u kennismaken met Sibrand en/of kijken wat IDDS voor uw project kan betekenen? Neem contact op! Sibrand is te bereiken via svr@idds.nl.
